En un ámbito de actuación del planeamiento (unidad de actuación, sector,...) la superficie del ámbito se puede dividir en dos tipos de suelo a efectos de su valoración: el suelo con uso lucrativo y el suelo con uso no lucrativo.

El uso lucrativo es aquel cuya existencia da lugar a rendimientos económicos susceptibles de tráfico jurídico privado.

Son usos lucrativos:

1.- Residencial unifamiliar.
2.- Residencial plurifamiliar.
3.- Secundario.
4.- Terciario.
5.- Equipamiento privado.

El uso no lucrativo es aquel cuyo destino o contenido impide la existencia de rendimientos susceptibles de tráfico jurídico privado.

Son usos no lucrativos:

1.- Equipamiento público.
2.- Comunicación e infraestructuras.
3.- Espacios libres públicos.

Normalmente el ámbito tiene más de un uso lucrativo, cada uno con una edificabilidad distinta. La edificabilidad es el total de superficie que se puede construir.
Por ejemplo:

Superficie del ámbito: 110.848,00 m2
Uso residencial unifamiliar: 3.000,00 m2 construidos
Uso residencial plurifamiliar: 65.888,00 m2 construidos
Uso comercial: 9.841,50 m2 construidos
La edificabilidad total del sector asciende, pues, a 78.729,50 m2.

Sin embargo, para un promotor privado no es lo mismo 1m2 construido de uso residencial plurifamiliar que 1m2 construido de uso comercial. El promotor no gana lo mismo con cada m2. Por ello, para realizar una valoración o para reparcelar el ámbito en parcelas y poder asignarlas a los propietarios en función de su coeficiente de copropiedad hace falta homogeneizar la edificabilidad según los usos.
Hay que convertir el m2 de uso comercial a m2 de uso residencial plurifamiliar.
Hay que emplear para ello coeficientes de homogeneización.

Dichos coeficientes lo que hacen es convertir la superficie a otra equivalente para un nuevo uso.
Continuamos con el ejemplo, vamos a convertir toda la edificabilidad al uso mayoritario, que es el residencial plurifamiliar:

Uso residencial unifamiliar: 3.000,00 m2 x 1,15 = 3.450,00 UA
Uso residencial plurifamiliar: 65.888,00 m2 x 1,00 = 65.888,00 UA
Uso comerciaĺ: 9.841,50 m2 x 0,90 = 8.857,35 UA

Como se puede observar, el uso residencial plurifamiliar se multiplica por un coeficiente de homogeización igual a 1,00, ya que hemos convertido toda la edificabilidad de todos los usos en edificabilidad del uso residencial plurifamiliar.
Ahora la edificabilidad se refiere todo al mismo uso, por lo que se puede sumar. Así tenemos una edificabilidad total del ámbito, referida al uso residencial plurifamiliar de 78.195,35 UA.
A la edificabilidad referida a un uso determinado del ámbito se le denomina unidad de aprovechamiento (UA).
De esta manera, el aprovechamiento objetivo de un ámbito es la suma de las edificabilidades lucrativas previamente homogeneizadas. En nuestro caso, el aprovechamiento del ámbito asciende a 78.195,35 m2 de uso residencial plurifamiliar. (Siempre hay que decir el uso para el que está calculado) o 78.195,35 unidades de aprovechamiento (UA).

El aprovechamiento medio (AM) de un ámbito es el aprovechamiento objetivo dividido por la superficie del ámbito.
En nuestro caso:

AM = 78.195,35 UA / 110.848,00 m2 = 0,705 UA/m2.

Por último, el aprovechamiento subjetivo o aprovechamiento patrimonializable es el que queda tras realizar las cesiones obligatorias al Ayuntamiento. Normalmente es un 90% del aprovechamiento objetivo.

El problema de calcular el aprovechamiento de un ámbito son los coeficientes de homogeneización. Si el instrumento de planeamiento no los indica hay que hallarlos.
Se deben calcular mediante el método residual estático. Se puede usar el método de la normativa catastral o el de la normativa hipotecaria.

Ejemplo:

Uso residencial plurifamiliar:

Vr = (Vv / 1,40) - Cc =
Vr = (2.400 / 1,40) - 900 =
Vr = 1.714,29 - 900 =
Vr = 814,29 €/m2

Uso residencial unifamiliar:

Vr = (Vv / 1,40) - Cc =
Vr = (3.000 / 1,40) - 1000 =
Vr = 2.142,86 - 1000 =
Vr = 1.142,86 €/m2

En este caso, la relación entre m2 unifamiliar y m2 plurifamiliar es de 1,40 / 0,71