VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO. PARTE I.
LEGISLACIÓN:
* Orden ECO/805/2.003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
* Orden EHA/3.011/2.007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2.003.
* Orden EHA/564/2.008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2.003.
* Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo.
* Orden EHA/3.011/2.007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2.003.
* Orden EHA/564/2.008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2.003.
* Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo.
DEFINICIONES:
Valor residual:
El valor de cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los
valores atribuibles al resto de los factores. Es el valor obtenido mediante la aplicación del método residual.
valores atribuibles al resto de los factores. Es el valor obtenido mediante la aplicación del método residual.
VM = F + Cc + INR + H + T + L + Qt + Sd + Ga + Gf + Gc + Bp
siendo,
VM: Valor de mercado del producto terminado
F: Valor de mercado del suelo
Cc: Coste de la construcción, ejecución por contrata.
INR: Impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaración de obra nueva.
H: Honorarios técnicos de proyecto y dirección de obra.
L: Licencias
T: Tasas
Qt: Control técnico
Sd: Seguro decenal y otros seguros.
Ga: Gastos de administración de la promoción.
Gf: Gastos financieros
Gc: Gastos de comercialización.
Bp: Beneficio del promotor.
F: Valor de mercado del suelo
Cc: Coste de la construcción, ejecución por contrata.
INR: Impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaración de obra nueva.
H: Honorarios técnicos de proyecto y dirección de obra.
L: Licencias
T: Tasas
Qt: Control técnico
Sd: Seguro decenal y otros seguros.
Ga: Gastos de administración de la promoción.
Gf: Gastos financieros
Gc: Gastos de comercialización.
Bp: Beneficio del promotor.
El cálculo de uno de los factores, por ejemplo de F, se obtendrá restando del valor de mercado del producto inmobiliario terminado (VM) el resto de los factores de producción:
F = VM - (Cc + INR + H + T + L + Qt + Sd + Ga + Gf + Gc + Bp)
Método residual:
Uno de los métodos empleados para la valoración de inmuebles. Consiste en determinar el valor de mercado del suelo o de un edificio destinado a la rehabilitación, a partir del valor del producto inmobiliario final. De este valor se deben deducir todos los gastos e inversiones necesarias para construirlo, incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio obtendría de dicha promoción inmobiliaria.
VAN:
Valor actual neto. Todo negocio o proyecto implica unos costos en el tiempo y normalmente unos
ingresos también el tiempo. Cada cantidad debe traerse a valor presente a una
tasa de interés periódica (tasa de descuento). Los ingresos con signo positivo y
los costos con signo negativo.
ingresos también el tiempo. Cada cantidad debe traerse a valor presente a una
tasa de interés periódica (tasa de descuento). Los ingresos con signo positivo y
los costos con signo negativo.
VPN:
Valor presente neto es la suma y resta de cada uno de estos valores traídos al presente o momento cero,
y su resultado será la ganancia neta que se obtiene durante la vida del proyecto. Si da (+) = el negocio o proyecto está recuperando todos los costos, y los
ingresos están por encima de los costos generando unas ganancias, por lo tanto
el proyecto es rentable. Si da (-) = lo contrario, y por el momento no sería
rentable invertir en este proyecto.
y su resultado será la ganancia neta que se obtiene durante la vida del proyecto. Si da (+) = el negocio o proyecto está recuperando todos los costos, y los
ingresos están por encima de los costos generando unas ganancias, por lo tanto
el proyecto es rentable. Si da (-) = lo contrario, y por el momento no sería
rentable invertir en este proyecto.
TIR:
Tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión, está definida como la tasa de interés con la cual el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN) es igual a cero. Es un
indicador de la rentabilidad de un proyecto, a mayor TIR, mayor
rentabilidad.
Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de
inversión. Para ello, la TIR se compara con una tasa mínima o tasa de
corte, el coste de oportunidad de la inversión (si la inversión no
tiene riesgo, el coste de oportunidad utilizado para comparar la TIR
será la tasa de rentabilidad libre de riesgo) . Si la tasa de
rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de
corte, se acepta la inversión; en caso contrario, se rechaza.
indicador de la rentabilidad de un proyecto, a mayor TIR, mayor
rentabilidad.
Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de
inversión. Para ello, la TIR se compara con una tasa mínima o tasa de
corte, el coste de oportunidad de la inversión (si la inversión no
tiene riesgo, el coste de oportunidad utilizado para comparar la TIR
será la tasa de rentabilidad libre de riesgo) . Si la tasa de
rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de
corte, se acepta la inversión; en caso contrario, se rechaza.
Flujo de caja o flujo de fondos (en inglés cash flow) son los flujos
de entradas y salidas de caja o efectivo, en un período dado. En el caso de una promoción inmobiliaria las entradas están constituidas por la venta del producto inmobiliario, mientras que las salidas son los gastos que hay que abonar para poder vender el producto inmobiliario.
de entradas y salidas de caja o efectivo, en un período dado. En el caso de una promoción inmobiliaria las entradas están constituidas por la venta del producto inmobiliario, mientras que las salidas son los gastos que hay que abonar para poder vender el producto inmobiliario.
TIPO DE ACTUALIZACIÓN:
Rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación
ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las
características de la analizada.
Se calcula sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.
Podrá ser real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.
ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las
características de la analizada.
Se calcula sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.
Podrá ser real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.
TIPO LIBRE DE RIESGO:
El tipo libre de riesgo no puede ser inferior a la rentabilidad media anual
del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos
años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si
la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a de la Orden ECO/805/2.003.
del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos
años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si
la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a de la Orden ECO/805/2.003.
PRIMA DE RIESGO:
La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la
información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante
la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de
activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de
ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria.
La prima de riesgo sin financiación ajena no puede ser inferior a la establecida en la disposición adicional sexta modificada por la Orden EHA/3011/2007. Para edificios de uso residencial (8% para primera residencia, 12% segunda residencia); para edificios de oficinas, el 10%; para edificios comerciales, el 12%; para edificios industriales, el 14%; para plazas de aparcamiento, el 9%; para hoteles, el 11%; para residencias de estudiantes y de la 3a edad, el 12%; y para otros edificios, el 12%.
información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante
la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de
activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de
ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria.
La prima de riesgo sin financiación ajena no puede ser inferior a la establecida en la disposición adicional sexta modificada por la Orden EHA/3011/2007. Para edificios de uso residencial (8% para primera residencia, 12% segunda residencia); para edificios de oficinas, el 10%; para edificios comerciales, el 12%; para edificios industriales, el 14%; para plazas de aparcamiento, el 9%; para hoteles, el 11%; para residencias de estudiantes y de la 3a edad, el 12%; y para otros edificios, el 12%.
PRECIOS CONSTANTES (REALES) O CORRIENTES (NOMINALES):
Existe una pérdida de poder adquisitivo del
dinero a través del tiempo, ya que cinco mil euros en el año 1.980, no son los
mismos cinco mil euros del año 2.001, porque no se puede comprar con estos cinco
mil euros la misma cantidad de artículos en el año 2.001 de la que se compraba en
1.980. Esto se debe principalmente al efecto inflacionario (aumento continuo y
general del nivel de precios) que existe en la economía.
Como el dinero que invertiremos en nuestro proyecto estará afectado por la
inflación, debemos definir una tasa de interés mínima a la cuál nos rentaría el
dinero si lo invirtiéramos en otras alternativas, por ejemplo en una cuenta de
ahorros o en otro negocio (tipo libre de riesgo).
dinero a través del tiempo, ya que cinco mil euros en el año 1.980, no son los
mismos cinco mil euros del año 2.001, porque no se puede comprar con estos cinco
mil euros la misma cantidad de artículos en el año 2.001 de la que se compraba en
1.980. Esto se debe principalmente al efecto inflacionario (aumento continuo y
general del nivel de precios) que existe en la economía.
Como el dinero que invertiremos en nuestro proyecto estará afectado por la
inflación, debemos definir una tasa de interés mínima a la cuál nos rentaría el
dinero si lo invirtiéramos en otras alternativas, por ejemplo en una cuenta de
ahorros o en otro negocio (tipo libre de riesgo).
Precios constantes: Cuando la unidad de medida es la misma del año del cálculo, esto quiere decir,
que tomaremos los valores en todos los períodos del proyecto con base a los
precios o valores de un mismo año (año de cálculo). Por lo tanto no
involucraremos el efecto inflacionario en el transcurso de los períodos. Evitamos las distorsiones que causa la inflación o la deflación.
Precios en los que se han eliminado los efectos de la inflación. Se dice
entonces que los valores de la serie, por haber sido deflactados, son a precios
constantes.
Precios corrientes: Método que calcula con los precios del año en curso, las variaciones en las
cifras, sin tener en cuenta los efectos de la inflación o la deflación sobre
éstos.
que tomaremos los valores en todos los períodos del proyecto con base a los
precios o valores de un mismo año (año de cálculo). Por lo tanto no
involucraremos el efecto inflacionario en el transcurso de los períodos. Evitamos las distorsiones que causa la inflación o la deflación.
Precios en los que se han eliminado los efectos de la inflación. Se dice
entonces que los valores de la serie, por haber sido deflactados, son a precios
constantes.
Precios corrientes: Método que calcula con los precios del año en curso, las variaciones en las
cifras, sin tener en cuenta los efectos de la inflación o la deflación sobre
éstos.
El tipo de análisis más común utiliza flujos de costos e ingresos a precios
constantes, y requiere por lo tanto la aplicación de una tasa de descuento real,
es decir neta de inflación (descontada la inflación). Esto ocurre típicamente
cuando el analista hace proyecciones de costos e ingresos para un período
futuro, utilizando precios actuales.
Para calcular la tasa de descuento real, requerida para la mayoría de los
análisis financieros, se puede utilizar la siguiente fórmula:
Tasa real = ((1+ tasa nominal) / (1+ tasa de inflación)) - 1
Por ejemplo si la tasa nominal (rentabilidad media del tipo medio de la Deuda del Estado) es del 5,00%, mientras que la tasa de inflación general es por ejemplo 3,0%. Con estas cifras, el
cálculo sería:
Tasa real = ((1 + 0,05) / (1 + 0,03)) - 1
Tasa real = ((1,05) /
(1,03)) - 1 = 0.019417 x 100 = 1,9417%
Tasa real = ((1,05) /
(1,03)) - 1 = 0.019417 x 100 = 1,9417%
APLICACIÓN:
El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:
a. Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
b. Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
b. Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
Se debe emplear el método residual dinámico y no el estático cuando el plazo previsible de disposición del suelo para ser edificado sea superior a un año.
ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS:
La diferencia entre el método residual estático y el dinámico es que el primero realiza el cálculo del valor mediante valores actuales. En cambio, el método dinámico emplea valores esperados.
Esto implica que el cálculo se hace teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se concluirá el proceso hasta llegar a la realización en el mercado del producto final y periodificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputándolos en su período temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja así establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de más probable utilización por un inversor de tipo medio.
Por ello la fórmula del método residual dinámico es la siguiente:
F = [Sumatorio [Ej / (1+i)tj
]] - [Sumatorio [Sk /
(1+i)tk
]]
Siendo,
F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar)
Ej: Importe de los ingresos en cada momento j
Sk: Importe de los pagos en cada momento k
tj: Nº de períodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada ingreso
tk: Nº de períodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada pago.
i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
Ej: Importe de los ingresos en cada momento j
Sk: Importe de los pagos en cada momento k
tj: Nº de períodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada ingreso
tk: Nº de períodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada pago.
i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
REQUISITOS:
Para la utilización del método residual es necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a. La existencia de información adecuada para determinar la
promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al
régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios
terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
b. La existencia de información suficiente sobre costes de
construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso,
y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales
para un promotor de tipo medio y para una promoción de características
semejantes a la que se va a desarrollar.
c. La existencia de información de mercado que permita calcular los
precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la
promoción o en el edificio en las fechas previstas para su
comercialización.
d. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
e. La existencia de información sobre los plazos de
construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en
su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.
promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al
régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios
terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
b. La existencia de información suficiente sobre costes de
construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso,
y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales
para un promotor de tipo medio y para una promoción de características
semejantes a la que se va a desarrollar.
c. La existencia de información de mercado que permita calcular los
precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la
promoción o en el edificio en las fechas previstas para su
comercialización.
d. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
e. La existencia de información sobre los plazos de
construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en
su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.
manu dijo
Según vuestro criterio, me gustaría saber que sistema sería el mas correcto, para la solución del ejercicio, bajo mi punto de vista sería el sistema residual estatico.
Calcular el precio que un promotor inmobiliario debería pagar por un solar de 1.000 metros cuadrados sobre el que va a realizar una promoción de 5.580 metros cuadrados destinados a vivienda residencial.
El precio probable de venta será de 3.500 euros/metro cuadrado.
Los costes de construcción con las características requeridas ascienden a 980 euros/metro cuadrado.
El margen habitual del beneficio del promotor se estima en el 20%
Para la promoción, se utilizará financiación ajena a un tipo de interés del 4%, por un importe equivalente al 80% de la promoción.
21 Octubre 2009 | 06:37 PM